住宅公社の賃貸団地と分譲団地の価値相反が起きそう

今日の「ビートたけしのTVタックル」で団地を取り上げているのを見ました。
テーマは「都会のど真ん中なのに“限界集落"住民高齢化の理由?」というもので、都内の団地の実情を紹介していました。テーマにある、「住民高齢化の理由」なんてわかり切ってますよねw 築年数50以上なのですから。取り上げていた団地は分譲型ではなく賃貸の団地です。

 

運営別 団地の種類

団地といってもどこが所有するかで違いがあります。

  1. 公営住宅…自治体が作って管理している。
  2. UR…(独立行政法人都市再生機構(UR都市機構)賃貸住宅
  3. 公社住宅…住宅供給公社
  4. 分譲団地・分譲貸し 分譲型
  5. 社宅・官舎

5は省くとして、1,2,3は賃貸。
4が個人所有の団地になります。※私のケースです。

 

番組では都営団地が主だったようですが、都内の便利な立地にも関わらず周辺の商店街が(地域の大型再開発などで)なくなり、買い物などの面で「過疎化」し、限界集落の様になっている。建物が古いため新規入居がない。

ということを問題にして、次にその解決策を講じている団地を紹介していました。

最も大胆なテコ入れは、建て替えです。つぎに、団地内の整備としてテナントを入れたり、コミュニティ施設を作ったり。又、部屋内部のリノベーションをしている。番組では取り上げてなかったようですが、無印良品とタイアップしてリノベーションしているのはよく知られています。

これらの努力により、若い世代の入居が増え、格安の学生向け賃貸で若い世代を地域自治活動に誘い込む(ちょっと言葉が悪いかしらw)ことに成功しているとレポート。

うちの近くのUR団地では階段しかない建物にエレベータをつけたり、テナントとして貸し出して団地内にパン屋とかカフェが出来ていたりします。このような付加価値を加えることで団地の持ち味を上手くブラッシュアップしているようです。
なにより相場より安い賃貸料、入居費用が安いので空き室の埋まるのも速いようです。

 

番組を見て気づいたのですが、こういう流れは確実に広がるでしょう。そしてこの流れは分譲型団地が廃れる要因になるのではないか。と。

建て替えはもちろん、敷地内整備、室内イノベーションがあっさり実施できるのはもちろん資金があってのことだけど、何よりその決定が単独でやれるからです。

それに比べて分譲型団地の場合、戸数の数だけ持ち主が居る。複数の持ち主の合意形成はほぼほぼ無理です。それぞれ立場も考え方も異なりますし、そこにかなりのお金が絡むのですから。
住居内イノベーションが整っても、全体の環境が古くなる一方だから、団地全体の魅力が減じていくのは否めません。

団地は購入するより借りたほうがメリットがある、と考えるのが当たり前ですよね。
先手先手で問題解決して魅力的にリメイクしていく賃貸団地に人が流れるのと逆相関になり、分譲団地の不動産価値が下がるのは目に見えています。

竹山団地にも、少ないですが公社所有の賃貸棟があります。これ以外に個人持ち主が賃貸しているケースもありますが、空き部屋がなかなか埋まらないらしい。

ここ半年ほど、ポスト投函の売却物件チラシがなんとなく増えている気がしていたのですが、実際そうなのかもしれないな。

 

ううう~ん。
売りどきかもねぇ・・・

 

 

 

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